Khung Pháp Lý Đối Với Condotel và Officetel tại Việt Nam

I. Giới Thiệu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh chóng, các loại hình sản phẩm mới như căn hộ du lịch (condotel) và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) đã xuất hiện và ngày càng trở nên phổ biến. Sự ra đời của các mô hình lai này, du nhập vào Việt Nam từ khoảng những năm 2005-2014 , đã đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận và các nhóm người sử dụng cụ thể như khách du lịch, doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty khởi nghiệp. Condotel hấp dẫn bởi tiềm năng cho thuê du lịch, trong khi officetel cung cấp giải pháp linh hoạt kết hợp không gian làm việc và lưu trú.   

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của các loại hình bất động sản này đã vượt trước tốc độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật. Trong một thời gian dài, condotel và officetel phải đối mặt với tình trạng pháp lý không rõ ràng, thiếu các quy định cụ thể trong các văn bản luật nền tảng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Điều này dẫn đến nhiều thách thức và vướng mắc, đặc biệt là trong việc xác định bản chất pháp lý, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (thường được gọi là "sổ hồng" hoặc "sổ đỏ"), và xây dựng quy chế quản lý, vận hành thống nhất. Sự thiếu hụt khung pháp lý rõ ràng không chỉ gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước mà còn tạo ra rủi ro cho các nhà đầu tư và người mua, ảnh hưởng đến tính minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản. Các tranh chấp liên quan đến cam kết lợi nhuận, quản lý vận hành và đặc biệt là việc cấp giấy chứng nhận đã trở nên phổ biến.   

Nhận thức được những bất cập này, Chính phủ và các cơ quan nhà nước đã có những nỗ lực nhất định trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn và sửa đổi, bổ sung luật liên quan nhằm từng bước tháo gỡ khó khăn, tạo hành lang pháp lý cho condotel và officetel. Tuy nhiên, quá trình này vẫn đang tiếp diễn và còn tồn tại nhiều vấn đề cần được giải quyết triệt để.

Báo cáo này nhằm mục đích cung cấp một cái nhìn tổng quan, phân tích chuyên sâu về khung pháp lý hiện hành áp dụng cho condotel và officetel tại Việt Nam. Báo cáo sẽ đi vào chi tiết các quy định về định nghĩa, đặc điểm pháp lý, quyền sở hữu, quản lý vận hành, các vấn đề còn tồn tại, ý kiến chuyên gia và so sánh với các loại hình bất động sản khác, dựa trên các quy định pháp luật và thực tiễn thị trường, nhằm làm rõ thực trạng và định hướng pháp lý cho hai loại hình bất động sản này.

II. Định Nghĩa và Đặc Điểm Pháp Lý

Sự thiếu vắng định nghĩa pháp lý chính thức trong các luật gốc đã tạo ra khoảng trống pháp lý nền tảng cho condotel và officetel. Việc xác định bản chất pháp lý của chúng chủ yếu dựa vào các văn bản dưới luật, các tiêu chuẩn kỹ thuật và cách giải thích dựa trên chức năng sử dụng thực tế, dẫn đến nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau.

A. Condotel (Căn hộ du lịch / Căn hộ khách sạn)

• Định nghĩa: Thuật ngữ "Condotel" là sự kết hợp của "Condominium" (căn hộ) và "Hotel" (khách sạn). Đây là loại hình bất động sản lai, kết hợp đặc điểm của một căn hộ để ở (có không gian bếp, phòng khách, phòng ngủ riêng biệt) với các tiện ích và dịch vụ của một khách sạn (có hệ thống đặt phòng, lễ tân, dịch vụ phòng, quản lý cho thuê). Mục đích chính là phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn hạn của khách du lịch.   

• Tình trạng pháp lý: Trong một thời gian dài, các luật cốt lõi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản không có định nghĩa hay quy định riêng cho "condotel". Condotel không được xem là "Nhà ở" theo định nghĩa tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 ("Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân"). Thay vào đó, chúng thường được xếp vào loại hình "công trình xây dựng không phải nhà ở" hoặc cụ thể hơn là "công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch" theo quy định của pháp luật du lịch, và được xây dựng trên "đất thương mại, dịch vụ". Việc phân loại này có ý nghĩa quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sở hữu và việc cấp giấy chứng nhận.   

• Đặc điểm chính:

  • Sở hữu cá nhân: Khác với khách sạn truyền thống, các căn condotel có thể được bán và thuộc sở hữu của các cá nhân, tổ chức.   

  • Quản lý chuyên nghiệp: Hoạt động cho thuê và vận hành hàng ngày bắt buộc phải thông qua một đơn vị quản lý chuyên nghiệp (thường là chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành khách sạn). Chủ sở hữu thường tham gia vào chương trình cho thuê (rental pool) và chia sẻ lợi nhuận.   

  • Mục đích sử dụng: Chủ yếu phục vụ lưu trú du lịch ngắn hạn. Chủ sở hữu có thể sử dụng căn hộ cho kỳ nghỉ của mình trong một số ngày nhất định theo thỏa thuận.   

  • Vị trí: Thường tọa lạc tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng, ven biển hoặc các thành phố lớn có tiềm năng du lịch.   

  • Tiêu chuẩn thiết kế: Phải đáp ứng các tiêu chuẩn về thiết kế căn hộ lưu trú, ví dụ như TCVN 12873:2020.   

B. Officetel (Văn phòng kết hợp lưu trú)

• Định nghĩa: "Officetel" là sự kết hợp của "Office" (văn phòng) và "Hotel" (khách sạn). Đây là mô hình căn hộ được thiết kế đa năng, vừa có thể sử dụng làm văn phòng làm việc, vừa có thể lưu trú qua đêm. Đôi khi còn được gọi là "căn hộ dịch vụ" (service apartment).   

• Tình trạng pháp lý: Tương tự condotel, officetel cũng không có định nghĩa pháp lý riêng biệt trong các luật gốc, chúng thường được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ và được xem là công trình xây dựng không phải nhà ở.Mặc dù Luật Nhà ở 2014 đề cập đến "nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh" , officetel về bản chất vẫn khác biệt với căn hộ chung cư thuần túy để ở, đặc biệt về quyền cư trú và thời hạn sở hữu. Thông tư số 03/2021/TT-BXD có đề cập officetel là một phần chức năng khác trong nhà chung cư hỗn hợp.  

• Đặc điểm chính:

  • Diện tích nhỏ: Thường có diện tích khiêm tốn, phổ biến từ 25-50m², phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ, startup hoặc cá nhân.   

  • Đăng ký kinh doanh: Cho phép sử dụng địa chỉ căn hộ để đăng ký giấy phép kinh doanh (GPKD). Đây là điểm khác biệt quan trọng so với căn hộ chung cư chỉ để ở.   

  • Quyền lưu trú: Người sử dụng được phép lưu trú qua đêm và đăng ký tạm trú (không giới hạn giờ giao dịch). Tuy nhiên, không được đăng ký hộ khẩu thường trú.   

  • Tiện ích tòa nhà: Người sử dụng thường được hưởng các tiện ích chung của tòa nhà như hồ bơi, gym, khu sinh hoạt cộng đồng.   

  • Thiết kế/Tiện nghi: Có thể có lối đi, sảnh, thang máy riêng; khu vực lễ tân, bảng tên công ty.   

  • Tiêu chuẩn thiết kế: Phải đáp ứng các tiêu chuẩn về thiết kế văn phòng kết hợp lưu trú, ví dụ như TCVN 12871:2020.   

Việc thiếu định danh rõ ràng trong luật gốc buộc các cơ quan quản lý và thị trường phải dựa vào các quy định về công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Điều này tạo ra sự không nhất quán và là nguồn gốc của nhiều vướng mắc pháp lý sau này, đặc biệt khi các sản phẩm này được quảng bá với những đặc tính tương tự nhà ở nhưng lại không được hưởng quy chế pháp lý đầy đủ như nhà ở.

III. Khung Pháp Lý Điều Chỉnh

Hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh và vận hành condotel, officetel chịu sự điều chỉnh của một hệ thống pháp luật phức tạp, bao gồm nhiều luật chuyên ngành và các văn bản hướng dẫn thi hành. Sự chồng chéo và đôi khi thiếu đồng bộ giữa các văn bản này là một trong những thách thức lớn trong việc áp dụng pháp luật.

A. Các Luật Chính Yếu

• Luật Đất đai: Đây là luật nền tảng, quy định về phân loại đất (đất ở, đất thương mại, dịch vụ), chế độ sử dụng đất, thời hạn giao đất, cho thuê đất, và quan trọng nhất là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ("sổ hồng"/"sổ đỏ"). Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn đã tạo cơ sở ban đầu, nhưng Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực sớm) được kỳ vọng sẽ giải quyết một số vướng mắc, dù thực tế cho thấy vẫn còn nhiều thách thức, đặc biệt là đối với các dự án trên đất thương mại, dịch vụ.   

• Luật Nhà ở: Luật này định nghĩa "nhà ở" và các loại hình nhà ở, quy định về tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành nhà chung cư. Điều quan trọng là Luật Nhà ở (cả phiên bản 2014 và 2023) về cơ bản không công nhận condotel và officetel xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là nhà ở. Luật Nhà ở 2023 có quy định về nhà ở sở hữu có thời hạn được cấp sổ hồng, nhưng việc áp dụng cho condotel/officetel vẫn còn bỏ ngỏ và phụ thuộc vào việc chúng có được phân loại là nhà ở hay không.   

• Luật Kinh doanh bất động sản: Quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện của chủ đầu tư, hợp đồng mua bán/cho thuê, quy trình giao dịch, và trách nhiệm của các bên. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) đã có những bước tiến quan trọng khi bổ sung quy định điều chỉnh "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú" và "phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng", tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho giao dịch condotel, officetel. Luật này cũng quy định chặt chẽ hơn về hợp đồng mẫu, tiền đặt cọc và tiến độ thanh toán.   

• Luật Xây dựng: Điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quy hoạch, cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công, nghiệm thu công trình, đảm bảo chất lượng và an toàn. Việc tuân thủ Luật Xây dựng là một trong những điều kiện tiên quyết để dự án được công nhận và cấp giấy chứng nhận.   

• Luật Đầu tư: Quy định về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, điều kiện thực hiện dự án đầu tư. Các dự án condotel, officetel phải tuân thủ quy trình đầu tư theo luật này.   

• Luật Du lịch: Áp dụng chủ yếu cho condotel, định nghĩa các loại hình cơ sở lưu trú du lịch, quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú, tiêu chuẩn xếp hạng (nếu có), quyền và nghĩa vụ của đơn vị kinh doanh và khách du lịch.   

B. Các Văn Bản Dưới Luật và Hướng Dẫn Quan Trọng

Do các luật gốc chưa bao quát hết các loại hình mới này, nhiều văn bản dưới luật và văn bản hướng dẫn đã được ban hành để giải quyết các vấn đề cụ thể:

• Nghị định 10/2023/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai): Đây là văn bản có tác động trực tiếp và mạnh mẽ nhất gần đây, có hiệu lực từ 20/05/2023. Điểm mấu chốt là Nghị định này bổ sung quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đối với "công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ" nếu đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Nghị định này được kỳ vọng sẽ "cởi trói" cho việc cấp sổ cho condotel , tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc.   

• Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ (ngày 14/02/2020): Là văn bản hướng dẫn đầu tiên của Bộ Tài nguyên và Môi trường về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, bao gồm condotel. Công văn này xác định việc cấp giấy chứng nhận dựa trên mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất theo dự án. Dù quan trọng, đây chỉ là văn bản hướng dẫn, hiệu lực pháp lý thấp hơn Nghị định và chưa giải quyết triệt để mọi vấn đề.   

• Nghị định 02/2022/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản): Nghị định này quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và đáng chú ý là đã ban hành các mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua đối với căn hộ du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú. Việc chuẩn hóa hợp đồng nhằm tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi người mua.   

• Các Tiêu chuẩn Quốc gia (TCVN): Bộ Khoa học và Công nghệ đã công bố các TCVN do Bộ Xây dựng soạn thảo, quy định yêu cầu chung về thiết kế cho các loại hình: Biệt thự nghỉ dưỡng (TCVN 12870:2020), Văn phòng kết hợp lưu trú (TCVN 12871:2020), Nhà ở thương mại liên kế (shophouse - TCVN 12872:2020), Căn hộ lưu trú (condotel - TCVN 12873:2020). Các tiêu chuẩn này là cơ sở kỹ thuật quan trọng trong quá trình thiết kế và thẩm định dự án.   

• Các Công văn, Quyết định Hướng dẫn của Bộ Xây dựng: Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản để hướng dẫn quản lý đầu tư xây dựng, vận hành các dự án có condotel, officetel, như Công văn 4308/BXD-HĐXD (2020), Công văn 276/BXD-QLN (2020), Quyết định 398/QĐ-BXD (2019).   

Sự tồn tại của nhiều lớp văn bản pháp luật từ luật, nghị định, thông tư, công văn đến tiêu chuẩn kỹ thuật cho thấy nỗ lực vá các lỗ hổng pháp lý. Tuy nhiên, chính sự chắp vá này lại tạo ra một hệ thống phức tạp, khó theo dõi và tiềm ẩn mâu thuẫn, đòi hỏi sự rà soát, hệ thống hóa và hoàn thiện một cách đồng bộ hơn trong tương lai. Nỗ lực lập pháp gần đây, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cùng với Nghị định 10/2023/NĐ-CP, là những bước đi quan trọng theo hướng này, nhưng hiệu quả thực thi vẫn cần thời gian để kiểm chứng.

IV. Quyền Sở Hữu và Cấp Giấy Chứng Nhận ("Sổ hồng")

Vấn đề quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận ("sổ hồng" hay "sổ đỏ") là tâm điểm của các tranh cãi và vướng mắc pháp lý đối với condotel và officetel tại Việt Nam. Sự khác biệt cơ bản so với nhà ở truyền thống về bản chất sở hữu, thời hạn và quy trình chứng nhận là nguyên nhân chính gây ra sự thiếu chắc chắn cho nhà đầu tư và người mua.

A. Hình Thức và Bản Chất Sở Hữu

Khác với căn hộ chung cư để ở, nơi người mua thường nhận được quyền sử dụng đất ổn định lâu dài gắn liền với căn hộ, người mua condotel hoặc officetel về cơ bản chỉ sở hữu phần công trình xây dựng là chính căn hộ/văn phòng đó. Phần đất dưới công trình thường là đất thương mại, dịch vụ do Nhà nước cho chủ đầu tư thuê có thời hạn. Do đó, quyền sở hữu của người mua đối với căn hộ condotel/officetel gắn liền và phụ thuộc vào quyền sử dụng đất có thời hạn của chủ đầu tư dự án.   

Bên cạnh đó, khái niệm về "phần sở hữu riêng" (diện tích căn hộ) và "phần sở hữu chung" (hành lang, thang máy, tiện ích chung...) trong các tòa nhà condotel/officetel cũng chưa được quy định rõ ràng và thống nhất như đối với nhà chung cư theo Luật Nhà ở. Điều này gây khó khăn trong việc xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm quản lý, bảo trì phần sở hữu chung.   

B. Thời Hạn Sở Hữu

Một trong những điểm khác biệt căn bản nhất giữa condotel/officetel và nhà ở là thời hạn sở hữu. Do được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn thuê hoặc giao đất nhất định, quyền sở hữu công trình condotel/officetel của người mua cũng bị giới hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án. Theo quy định của Luật Đất đai, thời hạn này thường là 50 năm. Trong một số trường hợp đặc biệt (dự án vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm; đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn), thời hạn có thể kéo dài đến 70 năm.   

Khi hết thời hạn sử dụng đất, chủ sở hữu có thể được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, việc gia hạn không phải là mặc nhiên và người được gia hạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước đối với thời gian được gia hạn. Điều này hoàn toàn trái ngược với chế độ sở hữu "ổn định lâu dài" của căn hộ chung cư để ở , một yếu tố thường bị các chủ đầu tư quảng cáo mập mờ, gây hiểu lầm cho người mua.   

C. Việc Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu ("Sổ hồng"/"Sổ đỏ")

Đây là nút thắt lớn nhất và gây nhiều bức xúc nhất. Mặc dù nhu cầu thị trường và áp lực từ nhà đầu tư rất lớn, việc cấp giấy chứng nhận cho từng căn condotel/officetel gặp rất nhiều khó khăn trong thời gian dài.

• Cơ sở pháp lý: Nghị định 10/2023/NĐ-CP được xem là bước đột phá khi chính thức bổ sung quy định cho phép chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận này không phải là tự động mà phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ sở hữu công trình (chủ đầu tư) chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng các điều kiện này.   

• Nội dung Giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận được cấp (thường được gọi là "sổ đỏ" hoặc "Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng" để phân biệt với "sổ hồng" nhà ở) sẽ ghi rõ mục đích sử dụng đất là thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất có thời hạn theo dự án. Điều này khẳng định bản chất pháp lý khác biệt so với nhà ở.   

• Thách thức và Vướng mắc dai dẳng: Bất chấp quy định tại Nghị định 10/2023, việc cấp giấy chứng nhận trên thực tế vẫn diễn ra rất chậm chạp và gặp nhiều khó khăn. Các nguyên nhân chính bao gồm:

  • Xung đột về loại đất: Phần lớn các dự án condotel/officetel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện hành, kể cả Luật Đất đai 2024, dường như mới chỉ giải quyết tương đối rõ ràng cho trường hợp condotel/officetel được xây dựng trên đất ở (trong các dự án hỗn hợp). Việc áp dụng để cấp sổ cho từng căn trên đất thương mại, dịch vụ vẫn còn thiếu hướng dẫn chi tiết, gây lúng túng cho các địa phương. Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ trước đây thậm chí còn từ chối cấp sổ cho condotel trên đất ở.   

  • Thiếu hướng dẫn cụ thể: Các "điều kiện" để được cấp sổ theo Nghị định 10 (tuân thủ luật đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS) còn chung chung, thiếu các tiêu chí định lượng và quy trình thủ tục rõ ràng để các Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương áp dụng thống nhất.   

  • Phạm vi điều chỉnh của NĐ 10: Có ý kiến cho rằng Nghị định 10 chủ yếu tập trung vào "lưu trú du lịch" (condotel) và chưa bao quát hết các loại hình khác như officetel, căn hộ dịch vụ, shophouse trên đất thương mại, dịch vụ. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị mở rộng phạm vi áp dụng.   

  • Vấn đề lịch sử: Nhiều dự án đã triển khai xây dựng và bán hàng từ trước khi có các quy định mới, có thể vướng mắc về quy hoạch, giấy phép, nghĩa vụ tài chính, gây khó khăn cho việc hợp thức hóa và cấp sổ hiện nay.   

Sự bế tắc trong việc cấp giấy chứng nhận không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua (khó khăn trong giao dịch, thế chấp) mà còn làm giảm niềm tin vào thị trường, kìm hãm sự phát triển của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú.   

D. Các Hạn Chế Khác

• Sở hữu của người nước ngoài: Theo quy định hiện hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Do condotel và officetel trên đất thương mại, dịch vụ không được coi là nhà ở, nên người nước ngoài về nguyên tắc không được sở hữu các loại hình này. HoREA đã có kiến nghị xem xét cho phép người nước ngoài mua condotel để tăng thanh khoản và thu hút đầu tư.   

• Quyền cư trú: Việc sở hữu condotel hay officetel không đồng nghĩa với việc được cấp hộ khẩu thường trú tại địa chỉ đó, vì chúng không phải là "chỗ ở hợp pháp" theo Luật Cư trú. Người sử dụng chỉ có thể đăng ký tạm trú.Đây là một hạn chế lớn đối với những người có nhu cầu sử dụng làm nơi ở chính hoặc lâu dài.   

Tóm lại, quyền sở hữu đối với condotel và officetel tại Việt Nam mang tính đặc thù, khác biệt rõ rệt so với nhà ở. Thời hạn sở hữu bị giới hạn, việc cấp giấy chứng nhận còn nhiều vướng mắc, và quyền cư trú bị hạn chế là những yếu tố pháp lý quan trọng mà nhà đầu tư và người mua cần phải nhận thức rõ ràng trước khi đưa ra quyết định.

V. Quy Định về Quản Lý, Vận Hành và Kinh Doanh

Việc quản lý, vận hành và kinh doanh condotel, officetel cũng có những quy định và thực tiễn riêng, phản ánh bản chất lai ghép của các loại hình này.

A. Mô Hình Vận Hành

• Condotel: Do đặc thù phục vụ du lịch, mô hình vận hành condotel thường phức tạp và đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Các mô hình phổ biến bao gồm:

  • Chương trình cho thuê bắt buộc (Mandatory Rental Pool): Đây là mô hình phổ biến nhất. Chủ sở hữu mua căn hộ và bắt buộc phải tham gia vào chương trình cho thuê do chủ đầu tư hoặc một đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp điều hành. Chủ sở hữu được sử dụng căn hộ của mình trong một số ngày nhất định mỗi năm (ví dụ: 15-30 ngày) và nhận lợi nhuận từ việc cho thuê sau khi trừ đi các chi phí, theo tỷ lệ thỏa thuận trong hợp đồng.   

  • Đầu tư thuần túy: Chủ sở hữu mua căn hộ hoàn toàn với mục đích đầu tư, không có nhu cầu sử dụng cá nhân, và ủy thác toàn bộ việc vận hành, cho thuê cho đơn vị quản lý.   

  • Tự vận hành: Một số trường hợp chủ sở hữu có thể tự quản lý và cho thuê căn hộ của mình. Tuy nhiên, mô hình này ít phổ biến hơn và có thể gặp khó khăn do phải tự tìm kiếm khách, đảm bảo tiêu chuẩn dịch vụ và tuân thủ các quy định về kinh doanh lưu trú du lịch, đồng thời có thể xung đột với quy chế quản lý chung của toàn bộ dự án. Việc để khách hàng tự vận hành cũng gây lo ngại về sự thiếu đồng bộ và ảnh hưởng đến chất lượng chung của dự án.   

• Officetel: Mô hình vận hành đơn giản hơn condotel. Chủ sở hữu có thể:

  • Sử dụng làm văn phòng và nơi ở: Tự sử dụng cho mục đích làm việc và lưu trú tạm thời của bản thân hoặc nhân viên.   

  • Cho thuê: Cho các doanh nghiệp hoặc cá nhân khác thuê lại làm văn phòng hoặc không gian làm việc kết hợp lưu trú.   

  • Đăng ký kinh doanh: Sử dụng địa chỉ officetel để đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc địa điểm kinh doanh.   

• Xem thêm: Các dự án về Condotel

• Các dự án chung cư khác

B. Đơn Vị Quản Lý và Hợp Đồng

• Condotel: Việc quản lý vận hành thường được giao cho các đơn vị có kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn, có thể là các thương hiệu quản lý quốc tế lớn hoặc bộ phận quản lý của chính chủ đầu tư. Mối quan hệ giữa chủ sở hữu và đơn vị quản lý được điều chỉnh bởi Hợp đồng quản lý vận hành (hoặc Hợp đồng hợp tác kinh doanh). Hợp đồng này quy định các nội dung quan trọng như phạm vi dịch vụ, tiêu chuẩn vận hành, cơ chế chia sẻ doanh thu/lợi nhuận, phí quản lý, thời hạn hợp đồng (thường từ 3-5 năm hoặc dài hơn, có thể gia hạn). Một điểm đáng lưu ý là, khác với nhà chung cư, pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc phải thành lập Ban Quản trị cho tòa nhà condotel. Điều này có thể làm giảm vai trò và tiếng nói của các chủ sở hữu trong việc giám sát hoạt động quản lý.   

• Officetel: Việc quản lý thường do Ban quản lý tòa nhà (do chủ đầu tư thành lập hoặc thuê đơn vị bên ngoài) đảm nhiệm, chủ yếu tập trung vào quản lý các khu vực chung, an ninh, vệ sinh, bảo trì kỹ thuật. Các quy định chung về quản lý nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp có thể được áp dụng. Phí quản lý officetel thường được ghi nhận là cao hơn so với căn hộ chung cư trong cùng tòa nhà.   

C. Yêu Cầu Pháp Lý và Tiêu Chuẩn

• Condotel: Phải tuân thủ các quy định của Luật Du lịch về cơ sở lưu trú du lịch, bao gồm điều kiện về trang thiết bị, dịch vụ, an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy. Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL năm 2019 ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Các Tiêu chuẩn Quốc gia như TCVN 12873:2020 về yêu cầu thiết kế căn hộ lưu trú cũng cần được áp dụng. Nếu dự án condotel được quy hoạch như một đơn vị ở, phải đáp ứng thêm các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và xã hội tương ứng.   

• Officetel: Cần tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng chung, quy định về phòng cháy chữa cháy. TCVN 12871:2020 quy định yêu cầu chung về thiết kế. Nếu sử dụng làm văn phòng, phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định. Bộ Xây dựng đóng vai trò chủ đạo trong việc ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn và hướng dẫn quản lý loại hình này.   

• Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Luật mới áp dụng các quy định chặt chẽ hơn cho việc kinh doanh "phần diện tích sàn xây dựng" (bao gồm condotel, officetel):

  • Hợp đồng mẫu: Bắt buộc sử dụng hợp đồng theo mẫu do Chính phủ quy định (Nghị định 02/2022 đã có mẫu ban đầu).   

  • Nội dung hợp đồng: Phải bao gồm các thông tin chi tiết về các bên, bất động sản, giá, thanh toán, bàn giao, bảo hành, quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm, tranh chấp....   

  • Hạn chế ủy quyền đặt cọc: Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc.   

  • Tiến độ thanh toán: Quy định rõ tỷ lệ thanh toán tối đa theo từng giai đoạn: lần đầu không quá 30% (gồm cả đặt cọc), tổng cộng không quá 70% trước khi bàn giao (50% đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), và không quá 95% trước khi được cấp giấy chứng nhận.   

  • Điều kiện bán BĐS hình thành trong tương lai: Phải tuân thủ các điều kiện chung như có giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, hoàn thành phần móng, có bảo lãnh ngân hàng...

D. Phí và Chi Phí

• Condotel: Chủ sở hữu thường phải chịu các loại phí như: phí quản lý vận hành (trả cho đơn vị quản lý), phí bảo trì (bao gồm cả bảo trì phần chung và có thể cả phần nội thất, trang thiết bị trong căn hộ - FF&E), chi phí dịch vụ (điện, nước, internet...), phí tham gia hệ thống marketing, đặt phòng của đơn vị quản lý. Pháp luật hiện chưa có quy định khung giá hoặc mức trần cho các loại phí này như đối với nhà chung cư, chủ yếu dựa vào thỏa thuận trong hợp đồng.   

• Officetel: Chủ sở hữu/người sử dụng phải đóng phí quản lý vận hành tòa nhà (thường cao hơn phí căn hộ ở) , phí sử dụng các dịch vụ tiện ích (điện, nước, internet, gửi xe...).   

Sự phức tạp trong mô hình vận hành, đặc biệt là condotel, cùng với việc thiếu các quy định chi tiết về quản lý, phí dịch vụ đã tạo ra nhiều điểm tiềm ẩn tranh chấp giữa chủ sở hữu và đơn vị quản lý. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã cố gắng tăng cường kỷ luật và bảo vệ người mua trong giai đoạn giao dịch ban đầu, nhưng các vấn đề trong giai đoạn vận hành vẫn cần được tiếp tục hoàn thiện về mặt pháp lý.

VI. Các Vấn Đề Pháp Lý Tồn Tại, Tranh Chấp và Bất Cập

Mặc dù đã có những nỗ lực điều chỉnh pháp luật, condotel và officetel tại Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều vấn đề pháp lý tồn tại, dẫn đến các tranh chấp phổ biến và bộc lộ những bất cập trong hệ thống quản lý.

A. Sự Mơ Hồ Pháp Lý Dai Dẳng

Vấn đề cốt lõi vẫn là sự thiếu vắng một địa vị pháp lý rõ ràng, cụ thể và thống nhất cho condotel và officetel trong các luật gốc. Việc phải dựa vào các quy định chắp vá, các văn bản hướng dẫn có hiệu lực pháp lý thấp hơn, và các cách diễn giải khác nhau đã tạo ra một môi trường pháp lý không chắc chắn. Khái niệm gây tranh cãi như "đất ở không hình thành đơn vị ở" từng được một số địa phương áp dụng càng làm gia tăng sự phức tạp và thiếu minh bạch.   

B. Bế Tắc trong Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu

Đây là vấn đề nhức nhối và gây ảnh hưởng tiêu cực nhất đến thị trường. Mặc dù Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã mở đường về mặt chủ trương, việc triển khai cấp giấy chứng nhận trên thực tế vẫn vô cùng hạn chế và chậm trễ. Nguyên nhân chính vẫn là sự lúng túng của các cơ quan chức năng địa phương trong việc áp dụng quy định, đặc biệt là đối với các dự án trên đất thương mại, dịch vụ, nơi mà khung pháp lý về cấp sổ cho từng đơn vị tài sản (không phải nhà ở) còn thiếu chi tiết và chưa đồng bộ giữa các luật liên quan (Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh BĐS). Sự bế tắc này khiến tài sản của người mua không được công nhận đầy đủ về mặt pháp lý, hạn chế khả năng giao dịch, thế chấp và làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư.   

C. Các Tranh Chấp Phổ Biến

Sự thiếu rõ ràng về pháp lý và quy định vận hành là mảnh đất màu mỡ cho các tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý và người mua. Các dạng tranh chấp thường gặp bao gồm:

• Cam kết lợi nhuận: Đây là nguồn tranh chấp lớn nhất, đặc biệt với condotel. Nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các cam kết lợi nhuận rất cao (8-15%/năm) để thu hút khách hàng, nhưng sau đó không thể thực hiện được do thị trường khó khăn, năng lực quản lý yếu kém hoặc tính toán ban đầu thiếu thực tế. Vụ việc tại dự án Cocobay Đà Nẵng là một ví dụ điển hình gây chấn động thị trường.   

• Quản lý và Vận hành: Phát sinh mâu thuẫn về chất lượng dịch vụ cung cấp, mức phí quản lý, phí bảo trì (đặc biệt là các chi phí sửa chữa lớn), sự thiếu minh bạch trong thu chi, việc lựa chọn đơn vị quản lý, và các quyết định vận hành khác. Việc thiếu Ban Quản trị theo mô hình nhà chung cư càng làm gia tăng các vấn đề này.   

• Chất lượng bàn giao: Tranh chấp về việc chất lượng công trình, trang thiết bị nội thất khi bàn giao không đúng như cam kết trong hợp đồng hoặc quảng cáo. Các thuật ngữ mập mờ như "vật liệu tương đương" cũng dễ gây tranh cãi.   

• Quyền chuyển nhượng: Người mua gặp khó khăn hoặc bị hạn chế trong việc bán lại, chuyển nhượng căn hộ, đặc biệt là trước khi được cấp giấy chứng nhận. Pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành cũng không cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, nghĩa là người mua condotel/officetel hình thành trong tương lai chỉ có thể bán lại sau khi đã được cấp giấy chứng nhận.   

• Điều khoản hợp đồng: Các điều khoản trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng quản lý bị cho là không rõ ràng, không công bằng, hoặc bất lợi cho người mua.   

D. Bất Cập trong Quy Định và Giám Sát

• Thiếu tiêu chuẩn, quy chuẩn ban đầu: Việc thiếu các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý vận hành cụ thể trong giai đoạn bùng nổ ban đầu đã cho phép nhiều dự án được phê duyệt và triển khai mà không có sự kiểm soát chặt chẽ về thiết kế, công năng, và quản lý. Kết luận của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra những sai phạm trong việc thẩm định thiết kế cơ sở của nhiều dự án condotel, officetel.   

• Thiếu cơ chế thực thi hiệu quả: Ngay cả khi có quy định, việc giám sát tuân thủ và xử lý vi phạm (ví dụ: vi phạm cam kết lợi nhuận, chất lượng xây dựng) còn hạn chế, khiến người mua gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

• Phối hợp liên ngành: Việc quản lý condotel, officetel đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa nhiều Bộ, ngành (Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Kế hoạch và Đầu tư), nhưng sự phối hợp này đôi khi còn chưa hiệu quả, dẫn đến các quy định chồng chéo hoặc thiếu thống nhất.   

  Những vấn đề và bất cập nêu trên đã tạo ra một môi trường đầu tư rủi ro cao, làm suy giảm sức hấp dẫn của condotel và officetel, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện khung pháp lý một cách toàn diện và thực chất hơn.

VII. Ý Kiến Chuyên Gia và Định Hướng Tương Lai

Trước những vướng mắc kéo dài, các chuyên gia, hiệp hội ngành nghề và cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra nhiều ý kiến và đề xuất nhằm hoàn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện cho thị trường condotel và officetel phát triển lành mạnh, bền vững.

A. Quan Điểm từ Các Hiệp Hội Ngành Nghề (HoREA, VARS)

Các hiệp hội bất động sản như HoREA và VARS (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) đã liên tục có những phân tích và kiến nghị gửi đến Chính phủ và các Bộ, ngành. Các đề xuất chính bao gồm:

• Hoàn thiện định nghĩa và khung pháp lý: Cần có định nghĩa pháp lý rõ ràng, thống nhất cho condotel, officetel và các loại hình tương tự trong các luật gốc.   

• Giải quyết dứt điểm vấn đề cấp giấy chứng nhận: Khẩn trương ban hành hướng dẫn chi tiết, tháo gỡ vướng mắc để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (có thời hạn, ví dụ 50 năm) cho người mua condotel/officetel trên đất thương mại, dịch vụ, đảm bảo tính thống nhất trên cả nước. HoREA cũng đề nghị cấp sổ hồng cho các trường hợp dự án có nguồn gốc đất ở hoặc đã được chuyển đổi quy hoạch sang đất ở sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính.   

• Ban hành và thực thi tiêu chuẩn, quy chuẩn: Tiếp tục hoàn thiện và áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật cụ thể về quy hoạch, thiết kế (diện tích tối thiểu, chỉ tiêu dân số quy đổi, chỗ đậu xe, bố trí tách biệt với khu ở trong tòa nhà hỗn hợp), quản lý và vận hành cho từng loại hình.   

• Xem xét cho phép người nước ngoài sở hữu: Đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu condotel (ngoài khu vực an ninh, quốc phòng) để tăng thanh khoản và thu hút vốn đầu tư.   

• Làm rõ quy chế quản lý: Cần quy định rõ ràng hơn về cơ cấu quản lý, trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị vận hành, cơ chế xác định và thu chi phí quản lý, bảo trì.   

• Giải quyết khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở": Chấm dứt việc sử dụng khái niệm không có cơ sở pháp lý này và áp dụng đúng quy định về đất thương mại, dịch vụ.   

Các hiệp hội cũng nhấn mạnh tác động tiêu cực của vướng mắc pháp lý đến tâm lý nhà đầu tư và sự phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.   

B. Ý Kiến từ Các Chuyên Gia Pháp Lý và Kinh Tế

Giới chuyên gia đồng thuận về sự cần thiết phải có một hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng và minh bạch cho condotel, officetel. Nhiều ý kiến cho rằng Nghị định 10/2023 và các luật mới (Đất đai 2024, Kinh doanh BĐS 2023) là những bước tiến tích cực nhưng chưa giải quyết được gốc rễ vấn đề, đặc biệt là đối với các dự án trên đất thương mại, dịch vụ.  

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân định rõ ràng giữa đất ở và đất thương mại, dịch vụ, cũng như việc công khai, minh bạch về thời hạn sở hữu có giới hạn của condotel/officetel. Việc cấp giấy chứng nhận được xem là yếu tố then chốt để tăng tính thanh khoản, giúp doanh nghiệp giải phóng hàng tồn kho và nhà đầu tư yên tâm giao dịch, từ đó tác động tích cực đến thị trường.   

C. Quan Điểm và Hành Động của Cơ Quan Quản Lý Nhà Nước

Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan đã thể hiện sự quan tâm và nỗ lực giải quyết các vấn đề pháp lý.

• Bộ Tài nguyên và Môi trường: Ban hành Công văn 703 (2020) và tham mưu Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023, tạo cơ sở pháp lý ban đầu cho việc cấp giấy chứng nhận.   

• Bộ Xây dựng: Chủ trì soạn thảo và ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật (TCVN); ban hành các văn bản hướng dẫn về quản lý đầu tư, xây dựng, vận hành; tham mưu sửa đổi các luật liên quan (Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh BĐS). Bộ Xây dựng khẳng định đã cơ bản có đủ quy định pháp luật để kiểm soát đầu tư xây dựng loại hình này sau khi ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn mới.   

• Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch: Ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL năm 2019).   

• Thủ tướng Chính phủ: Đã có nhiều chỉ đạo yêu cầu các Bộ, ngành khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện khung pháp lý, ban hành các quy định, tiêu chuẩn cần thiết.   

• Thanh tra Chính phủ: Đã thực hiện thanh tra và chỉ ra những bất cập, sai phạm trong công tác quản lý, thẩm định các dự án condotel, officetel trước đây.   

D. Triển Vọng và Định Hướng Tương Lai

Việc các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua và sắp có hiệu lực (dự kiến từ 01/08/2024 hoặc 01/01/2025) được kỳ vọng sẽ tạo ra một hành lang pháp lý đồng bộ và rõ ràng hơn. Đặc biệt, việc Luật Kinh doanh BĐS 2023 chính thức đưa "phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng" vào phạm vi điều chỉnh được xem là bước tiến quan trọng.   

Tuy nhiên, hiệu quả thực sự của các luật mới phụ thuộc rất lớn vào việc ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chi tiết và quá trình triển khai thực thi tại các địa phương. Những thách thức cố hữu như vấn đề cấp giấy chứng nhận trên đất thương mại, dịch vụ, cơ chế quản lý vận hành, và xử lý các dự án tồn đọng vẫn cần những giải pháp cụ thể và quyết liệt hơn.   

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với khó khăn trong ngắn hạn do các vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết triệt để và niềm tin của nhà đầu tư chưa hoàn toàn phục hồi, việc hoàn thiện khung pháp lý một cách toàn diện, đồng bộ và khả thi là yếu tố then chốt để khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phân khúc này phát triển minh bạch và bền vững trong dài hạn.   

VIII. Phân Tích So Sánh Pháp Lý

Để làm rõ hơn vị trí pháp lý đặc thù của condotel và officetel, việc so sánh chúng với các loại hình bất động sản truyền thống hơn như căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê là cần thiết.

A. Condotel so với Căn hộ chung cư (Để ở)

Sự nhầm lẫn giữa condotel và căn hộ chung cư là khá phổ biến do chúng thường có thiết kế bên trong tương tự và cùng nằm trong các tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, về mặt pháp lý và mục đích sử dụng, chúng có những khác biệt cơ bản:   

Bảng 1: So sánh Pháp lý Condotel và Căn hộ chung cư

Bảng so sánh này cho thấy rõ, mặc dù có thể giống nhau về cấu trúc vật lý, condotel và căn hộ chung cư thuộc hai phạm trù pháp lý hoàn toàn khác nhau. Condotel về bản chất là một sản phẩm đầu tư kinh doanh dịch vụ lưu trú, gắn liền với đất thương mại dịch vụ có thời hạn, trong khi căn hộ chung cư là nhà ở gắn liền với đất ở ổn định lâu dài. Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu.

B. Officetel so với Văn phòng truyền thống và Căn hộ chung cư

Officetel là sự giao thoa giữa không gian làm việc và nơi ở, do đó cần được so sánh với cả hai loại hình truyền thống này:

Bảng 2: So sánh Pháp lý Officetel, Văn phòng truyền thống và Căn hộ chung cư

Bảng so sánh này làm nổi bật vị trí độc đáo của officetel. Nó khắc phục được hạn chế của căn hộ chung cư là không được đăng ký kinh doanh, đồng thời cung cấp tiện nghi lưu trú mà văn phòng truyền thống không có. Tuy nhiên, officetel lại chịu hạn chế về thời hạn sở hữu và quyền cư trú so với căn hộ chung cư, và thường có diện tích nhỏ hơn so với cả hai loại hình kia. Đây là những yếu tố then chốt cần cân nhắc khi lựa chọn officetel làm nơi làm việc hoặc đầu tư.

IX. Kết Luận và Kiến Nghị

A. Kết Luận

Condotel và officetel đã trở thành một phần không thể thiếu của thị trường bất động sản Việt Nam, đáp ứng những nhu cầu mới về đầu tư, du lịch và không gian làm việc linh hoạt. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của các loại hình này đã bộc lộ những khoảng trống và bất cập lớn trong khung pháp lý hiện hành.

Trải qua một thập kỷ phát triển với nhiều giai đoạn thăng trầm, tình trạng pháp lý của condotel và officetel vẫn còn phức tạp và chưa hoàn toàn ổn định. Mặc dù Chính phủ và các cơ quan quản lý đã có những nỗ lực đáng kể trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn (CV 703), quy định cụ thể hơn (NĐ 10/2023, NĐ 02/2022), tiêu chuẩn kỹ thuật (TCVN), và đặc biệt là sửa đổi, bổ sung các luật nền tảng (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023), nhưng con đường để đạt được một hành lang pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ và hiệu quả vẫn còn nhiều thách thức.

Các vấn đề cốt lõi vẫn xoay quanh việc thiếu định danh pháp lý rõ ràng trong luật gốc, dẫn đến sự phụ thuộc vào các quy định về đất thương mại, dịch vụ và công trình xây dựng không phải nhà ở. Điều này kéo theo hệ lụy trực tiếp là thời hạn sở hữu bị giới hạn (50-70 năm), khác biệt căn bản so với kỳ vọng "sở hữu lâu dài" thường gắn với bất động sản nhà ở. Quan trọng hơn cả, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ/văn phòng vẫn là một điểm nghẽn lớn, gây khó khăn cho giao dịch, thế chấp và làm suy giảm niềm tin thị trường, bất chấp những quy định mới tại Nghị định 10/2023. Bên cạnh đó, các quy định về quản lý vận hành, phân chia quyền và nghĩa vụ giữa các bên, đặc biệt trong mô hình condotel, còn thiếu chi tiết và chưa được chuẩn hóa, dễ dẫn đến tranh chấp.

B. Kiến Nghị

Để giải quyết triệt để các vướng mắc, tạo môi trường pháp lý minh bạch, ổn định, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường condotel và officetel, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan, cần có những giải pháp đồng bộ và quyết liệt:

• Đối với Cơ quan Lập pháp và Hành pháp:

1. Hoàn thiện Định nghĩa và Phân loại: Cần bổ sung định nghĩa pháp lý rõ ràng, cụ thể cho "căn hộ du lịch (condotel)" và "văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)" vào các luật gốc (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Du lịch), xác định rõ bản chất, công năng và địa vị pháp lý của từng loại hình, phân biệt rạch ròi với nhà ở và các loại hình bất động sản khác.

2. Tháo gỡ Vướng mắc Cấp Giấy Chứng Nhận: Ban hành Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (có thời hạn) đối với condotel, officetel xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, đảm bảo tính khả thi và áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Cần làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý và nghĩa vụ tài chính.

3. Chuẩn hóa Quy chế Quản lý Vận hành: Xây dựng và ban hành quy chế quản lý vận hành tiêu chuẩn cho condotel và officetel, quy định rõ về việc thành lập (hoặc không thành lập) ban quản trị, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, chủ đầu tư, đơn vị quản lý; cơ chế xác định, thu, chi và quản lý các loại phí (quản lý, bảo trì, dịch vụ...); quy trình xử lý tranh chấp.

4. Rà soát, Hoàn thiện Tiêu chuẩn Kỹ thuật: Tiếp tục rà soát, cập nhật và ban hành đầy đủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và xã hội tương ứng với đặc thù của từng loại hình.

5. Xem xét Chính sách Sở hữu Nước ngoài: Nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng việc thí điểm hoặc cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài đủ điều kiện được mua và sở hữu condotel tại một số khu vực nhất định (ngoài phạm vi an ninh, quốc phòng) nhằm thu hút đầu tư và tăng tính thanh khoản.

6. Tăng cường Phối hợp Liên ngành: Đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ, thống nhất giữa các Bộ, ngành (TN&MT, Xây dựng, VHTTDL, KH&ĐT, Tài chính, Công an...) trong quá trình xây dựng và thực thi chính sách.

• Đối với Chủ đầu tư:

1. Minh bạch Thông tin: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực và rõ ràng cho khách hàng về pháp lý dự án, đặc biệt là về loại đất, thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu căn hộ, tình trạng cấp giấy chứng nhận, mô hình vận hành và các loại phí. Tuyệt đối tránh các cam kết vượt quá khả năng hoặc không đúng quy định pháp luật (như cam kết sở hữu lâu dài trên đất thương mại dịch vụ).

2. Tuân thủ Pháp luật: Nghiêm túc chấp hành các quy định pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản (đặc biệt là các quy định mới của Luật KDBĐS 2023 về hợp đồng, thanh toán), phòng cháy chữa cháy và các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan.

3. Hoàn thiện Pháp lý Dự án: Chủ động, tích cực phối hợp với cơ quan nhà nước để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, sớm đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người mua.

4. Lựa chọn Đối tác Uy tín: Lựa chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, thi công, giám sát, quản lý vận hành (đặc biệt đối với condotel) có năng lực và uy tín. Xây dựng hợp đồng quản lý minh bạch, công bằng.

• Đối với Người mua/Nhà đầu tư:

1. Tìm hiểu Kỹ Pháp lý: Thực hiện thẩm tra pháp lý (due diligence) cẩn trọng đối với dự án và chủ đầu tư. Yêu cầu cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan (quyết định giao đất/cho thuê đất, giấy phép xây dựng, văn bản nghiệm thu, thông báo đủ điều kiện bán hàng...). Xác minh rõ loại đất, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án.

2. Đọc Kỹ Hợp đồng: Nghiên cứu kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng mua bán, hợp đồng quản lý (nếu có), đặc biệt chú ý đến các điều khoản về quyền sở hữu, thời hạn sở hữu, nghĩa vụ tài chính, phí quản lý, cơ chế chia sẻ lợi nhuận (nếu là condotel), điều kiện bàn giao, bảo hành, và các điều khoản về chấm dứt, tranh chấp. Nên tham vấn ý kiến luật sư có chuyên môn.

3. Nhận thức Rõ Hạn chế: Hiểu rõ những hạn chế về mặt pháp lý của condotel/officetel so với nhà ở: sở hữu có thời hạn, không được cấp hộ khẩu thường trú, quy chế quản lý có thể khác biệt, rủi ro về cấp giấy chứng nhận và khả năng chuyển nhượng.

4. Đánh giá Thực tế Tiềm năng: Cẩn trọng với các cam kết lợi nhuận quá cao. Tự đánh giá tiềm năng sinh lời của dự án dựa trên vị trí, uy tín chủ đầu tư, năng lực đơn vị vận hành, và tình hình thị trường du lịch/văn phòng cho thuê thực tế.

Việc hoàn thiện khung pháp lý cho condotel và officetel là một quá trình đòi hỏi thời gian, sự quyết tâm chính trị và sự phối hợp đồng bộ của các bên liên quan. Chỉ khi có một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch và khả thi, thị trường mới có thể phát triển ổn định, bền vững, khai thác hiệu quả tiềm năng của các loại hình bất động sản này, đồng thời bảo vệ tốt nhất quyền lợi của nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin tổng hợp chung, Công ty cổ phần HouseZy không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào thời điểm đăng tải, những thông tin được cung cấp trong bài viết này không nên được dựa vào để đưa ra bất kỳ quyết định tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý nào. Thêm vào đó, thông tin không thể thay thế lời khuyên từ một chuyên gia được đào tạo, người mà có thể xem xét, đánh giá các sự kiện và hoàn cảnh cá nhân của bạn, và chúng Tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào nếu bạn sử dụng những thông tin này để đưa ra quyết định.

Source: Quyên NLT tổng hợp