Quy định Pháp lý Hiện hành về Bất động sản cho Người nước ngoài tại Việt Nam (2024 - 2025)
Đăng lúc 17:21 14/04/2025
I. Tóm tắt bài viết:
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài nhờ tiềm năng tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng 1. Báo cáo này cung cấp một cái nhìn tổng quan toàn diện về các quy định pháp lý hiện hành chi phối quyền sở hữu, đầu tư và giao dịch bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam trong giai đoạn 2024-2025. Luật pháp Việt Nam đã tạo ra những cơ hội đáng kể cho nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời thiết lập các điều kiện và giới hạn cụ thể mà họ cần tuân thủ 1. Báo cáo này sẽ làm rõ các khía cạnh chính của khung pháp lý, bao gồm đối tượng đủ điều kiện sở hữu, các loại hình bất động sản được phép sở hữu, giới hạn về số lượng và thời gian sở hữu, thủ tục giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế), các văn bản pháp lý liên quan và các loại thuế, phí áp dụng. Mục tiêu của báo cáo là cung cấp một hướng dẫn rõ ràng, đáng tin cậy và toàn diện cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài đang cân nhắc đầu tư vào thị trường bất động sản đầy tiềm năng của Việt Nam.
II. Đối tượng đủ điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài:
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án: Các tổ chức này phải là chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 3. Điều này tạo ra mối liên hệ trực tiếp giữa đầu tư nước ngoài vào phát triển nhà ở và quyền sở hữu bất động sản, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào việc tăng nguồn cung nhà ở và kích thích hoạt động kinh tế.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam: Các đối tượng này phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương đương còn hiệu lực 3. Quy định này mở rộng phạm vi đối tượng đủ điều kiện sở hữu bất động sản, không chỉ giới hạn ở các nhà phát triển dự án mà còn bao gồm các tổ chức nước ngoài có sự hiện diện hoạt động tại Việt Nam, cho thấy một cam kết dài hạn với đất nước.
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: Các cá nhân này phải có hộ chiếu còn giá trị và có dấu nhập cảnh hợp lệ hoặc giấy tờ pháp lý tương đương. Họ không được thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự 3. Điều này tập trung vào tình trạng nhập cảnh hợp pháp như một yêu cầu cơ bản để cá nhân nước ngoài sở hữu bất động sản, đồng thời đảm bảo tuân thủ luật pháp và các vấn đề an ninh.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều) là công dân Việt Nam: Theo Luật Đất đai năm 2024, Việt Kiều có quốc tịch Việt Nam được hưởng đầy đủ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai, nhà ở như cá nhân trong nước 2. Họ phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị và có dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở. Đây là một thay đổi quan trọng hướng tới việc trao quyền bình đẳng hơn cho Việt Kiều còn giữ quốc tịch Việt Nam, nhằm thu hút tài năng và đầu tư từ cộng đồng người Việt ở nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều) có nguồn gốc Việt Nam nhưng không có quốc tịch Việt Nam: Nhóm đối tượng này được phép sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và có quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở 2. Họ cần có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế còn giá trị, có dấu nhập cảnh vào Việt Nam và giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam. Mặc dù quyền hạn không rộng bằng Việt Kiều có quốc tịch Việt Nam, nhưng quy định này vẫn tạo điều kiện cho những người có nguồn gốc Việt Nam đầu tư vào bất động sản tại quê hương.
Tham khảo các bất động sản người nước ngoài có thể đầu tư:
The Rivus Elie Saab (Vinhomes Grand Park) - Masteri homes - Quận 9
Phân khu Biệt thự The Villas - Vinhomes Central Park - Bình Thạnh
Bảng 1: Đối tượng đủ điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài
Đối tượng người nước ngoài | Loại hình bất động sản đủ điều kiện | Điều kiện chính |
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) đầu tư dự án nhà ở | Nhà ở theo dự án | Chủ đầu tư dự án theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản |
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư, chi nhánh ngân hàng | Nhà ở thương mại (căn hộ, nhà riêng lẻ trong dự án) | Có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương đương còn hiệu lực |
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh Việt Nam | Nhà ở thương mại (căn hộ, nhà riêng lẻ trong dự án) | Hộ chiếu còn giá trị, không thuộc diện ưu đãi miễn trừ ngoại giao |
Việt Kiều có quốc tịch Việt Nam | Tất cả các loại hình bất động sản | Có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, dấu nhập cảnh |
Việt Kiều gốc Việt Nam không có quốc tịch Việt Nam | Nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất ở trong dự án | Hộ chiếu nước ngoài/giấy tờ đi lại quốc tế, giấy tờ chứng minh gốc Việt Nam, dấu nhập cảnh |
III. Các loại hình bất động sản người nước ngoài được phép sở hữu:
Căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại: Đây là loại hình bất động sản phổ biến nhất mà người nước ngoài được phép mua và sở hữu tại Việt Nam 3. Căn hộ chung cư thường có giá cả phải chăng hơn và nằm ở các khu vực đô thị có nhu cầu cao.
Biệt thự và nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở thương mại: Kể từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 đã mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài bao gồm cả biệt thự và nhà ở liền kề trong các dự án nhà ở thương mại 3. Sự thay đổi này nhằm thu hút thêm đầu tư nước ngoài bằng cách cung cấp nhiều lựa chọn đa dạng hơn cho các nhà đầu tư.
Giới hạn về quyền sở hữu đất đai: Người nước ngoài nói chung không được phép sở hữu trực tiếp đất đai tại Việt Nam 7. Quyền sở hữu nhà ở và căn hộ thường gắn liền với hợp đồng thuê đất dài hạn, thường kéo dài từ 50 đến 70 năm. Điều này phản ánh hệ thống sở hữu đất đai của Việt Nam, nơi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý.
Bất động sản thương mại và công nghiệp: Nhà đầu tư nước ngoài có thể mua bất động sản thương mại và công nghiệp như nhà kho và nhà máy, thường thông qua các thỏa thuận thuê đất dài hạn 7. Điều này phù hợp với chính sách của chính phủ trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các ngành sản xuất và các lĩnh vực kinh tế quan trọng khác.
IV. Điều kiện và giới hạn sở hữu bất động sản của người nước ngoài:
Giới hạn về tỷ lệ sở hữu trong tòa nhà chung cư: Tổng số căn hộ mà các cá nhân và tổ chức nước ngoài sở hữu trong một tòa nhà chung cư không được vượt quá 30% tổng số căn hộ để ở của tòa nhà đó 3. Quy định này nhằm cân bằng giữa việc thu hút đầu tư nước ngoài và đảm bảo nguồn cung nhà ở cho công dân Việt Nam.
Giới hạn về số lượng nhà ở riêng lẻ trong dự án: Trong một dự án nhà ở riêng lẻ (bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề), tổng số nhà ở mà các cá nhân và tổ chức nước ngoài được sở hữu không được vượt quá 10% tổng số căn nhà hoặc không quá 250 căn nhà trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, tùy theo điều kiện nào đến trước 3. Tương tự như giới hạn đối với căn hộ chung cư, quy định này nhằm quản lý sự tập trung quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài.
Hạn chế về địa lý: Người nước ngoài không được phép sở hữu bất động sản tại các khu vực được xác định là cần bảo đảm quốc phòng và an ninh 1. Danh sách cụ thể các khu vực này do chính phủ quy định và có thể thay đổi theo thời gian.
Thời hạn sở hữu:
Đối với cá nhân: Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, và có thể được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu 3.
Đối với tổ chức: Thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài được xác định theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này 3.
V. Thủ tục giao dịch bất động sản liên quan đến người nước ngoài:
Mua bất động sản từ chủ đầu tư dự án: Người mua và chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở bằng văn bản, trong đó nêu rõ các thông tin cơ bản về các bên, mô tả bất động sản, giá cả, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao và các điều khoản khác 3. Chủ đầu tư thường có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Mua lại từ người mua trước): Các bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, có thể cần công chứng hoặc chứng thực tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng 3. Bên nhận chuyển nhượng cần thông báo cho chủ đầu tư dự án về việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bán hoặc chuyển nhượng bất động sản của người nước ngoài: Người nước ngoài sở hữu hợp pháp bất động sản tại Việt Nam có quyền bán hoặc chuyển nhượng cho các đối tượng đủ điều kiện khác (cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài) 3. Thủ tục có thể tương tự như giao dịch trong nước, nhưng cần chú ý đến tình trạng pháp lý của người bán là người nước ngoài và các nghĩa vụ về thuế liên quan.
VI. Cho thuê bất động sản bởi và cho người nước ngoài:
Cho thuê bất động sản bởi chủ sở hữu là người nước ngoài: Cá nhân và tổ chức nước ngoài sở hữu hợp pháp bất động sản tại Việt Nam được phép cho thuê bất động sản đó cho các mục đích mà pháp luật không cấm 9. Chủ sở hữu nước ngoài phải thông báo bằng văn bản về việc cho thuê nhà ở cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê này (bao gồm VAT, PIT và thuế môn bài tùy thuộc vào thu nhập).
Thuê bất động sản bởi người nước ngoài: Cá nhân nước ngoài có đủ năng lực hành vi dân sự và thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có thể thuê nhà ở để ở. Họ không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi thuê nhà 9. Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, quy định rõ các điều khoản về giá thuê, thời hạn, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên. Cả bên cho thuê và bên thuê đều phải thông báo cho công an địa phương về việc thuê nhà trong vòng 24 giờ kể từ khi ký hợp đồng.
VII. Thừa kế bất động sản bởi người nước ngoài:
Thừa kế bởi cá nhân nước ngoài: Cá nhân nước ngoài có quyền thừa kế bất động sản tại Việt Nam theo di chúc hợp pháp hoặc theo pháp luật 7. Tuy nhiên, quyền sở hữu đất đai trực tiếp có thể bị hạn chế đối với một số đối tượng người nước ngoài (ví dụ: người không có nguồn gốc Việt Nam). Trong trường hợp này, người thừa kế có thể phải chuyển nhượng hoặc bán bất động sản cho công dân Việt Nam hoặc Việt Kiều đủ điều kiện để nhận giá trị bằng tiền của phần thừa kế.
VIII. Văn bản pháp lý và khung pháp lý chủ chốt:
Luật:
Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15) - Có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 1.
Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) - Có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15) - Có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 1.
Luật Đầu tư 2020 (số 61/2020/QH14) 8.
Bộ luật Dân sự 2015 (số 91/2015/QH13) 14.
Nghị định:
Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 3.
Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 30.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024 36.
Nghị định 99/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về đăng ký biện pháp bảo đảm 38.
Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất 42.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 42.
Nghị định 94/2024/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản 42.
Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 45.
Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội 45.
Thông tư:
Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn Luật Nhà ở.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn Luật Đất đai 5.
Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 36.
Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân 48.
Bảng 2: Văn bản pháp lý chủ chốt điều chỉnh quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài
Văn bản pháp lý | Cơ quan ban hành | Ngày có hiệu lực | Quy định chính liên quan đến sở hữu của người nước ngoài |
Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15) | Quốc hội | 01/8/2024 | Đối tượng, điều kiện, giới hạn, hình thức sở hữu nhà ở |
Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) | Quốc hội | 01/8/2024 | Quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài |
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15) | Quốc hội | 01/8/2024 | Quy định về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài |
Nghị định 95/2024/NĐ-CP | Chính phủ | 01/8/2024 | Hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 |
Nghị định 96/2024/NĐ-CP | Chính phủ | 01/8/2024 | Hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 |
Nghị định 101/2024/NĐ-CP | Chính phủ | 01/8/2024 | Hướng dẫn về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận |
Thông tư 05/2024/TT-BXD | Bộ Xây dựng | 31/7/2024 | Hướng dẫn Luật Nhà ở |
Thông tư 10/2024/TT-BTNMT | Bộ Tài nguyên và Môi trường | 31/7/2024 | Quy định hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận |
IX. Thuế và phí áp dụng cho giao dịch bất động sản của người nước ngoài:
Thuế và phí khi mua bất động sản:
Thuế Giá trị gia tăng (VAT): Thường là 10% trên giá bán nhà ở và căn hộ.
Lệ phí trước bạ: 0.5% giá trị bất động sản.
Phí thẩm định hồ sơ: Thay đổi tùy theo giá trị bất động sản.
Phí công chứng: Tính theo giá trị giao dịch.
Thuế khi bán/chuyển nhượng bất động sản:
Thuế Thu nhập cá nhân (PIT): 2% trên giá trị chuyển nhượng đối với cá nhân.
Thuế Thu nhập doanh nghiệp (CIT): 20% trên lợi nhuận ròng đối với tổ chức.
Thuế thu nhập từ cho thuê bất động sản:
Thuế Giá trị gia tăng (VAT): 5% trên doanh thu cho thuê vượt quá 100 triệu đồng/năm 50.
Thuế Thu nhập cá nhân (PIT): 5% trên tổng doanh thu cho thuê 50.
Thuế Môn bài (BLT): Thay đổi tùy theo doanh thu cho thuê hàng năm 50.
Các loại phí khác:
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Lệ phí địa chính (đăng ký biến động).
Bảng 3: Thuế và phí áp dụng cho giao dịch bất động sản của người nước ngoài
Loại giao dịch | Thuế/Phí | Mức áp dụng | Đối tượng nộp |
Mua bất động sản | VAT | 10% (thường) | Người mua |
Lệ phí trước bạ | 0.5% giá trị | Người mua | |
Phí thẩm định hồ sơ | Tùy giá trị | Người mua | |
Phí công chứng | Tùy giá trị | Thỏa thuận | |
Bán/Chuyển nhượng | PIT | 2% giá trị chuyển nhượng | Người bán (cá nhân) |
CIT | 20% lợi nhuận ròng | Người bán (tổ chức) | |
Cho thuê | VAT | 5% (trên 100 triệu/năm) | Người cho thuê |
PIT | 5% tổng doanh thu | Người cho thuê | |
Thuế môn bài | Tùy doanh thu | Người cho thuê | |
Khác | Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Tùy địa phương | Người được cấp |
Lệ phí địa chính | Tùy địa phương | Người yêu cầu đăng ký |
X. Kết luận và khuyến nghị:
Khung pháp lý về sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam trong giai đoạn 2024-2025 đã có những bước phát triển đáng kể, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Việt Kiều. Tuy nhiên, việc nắm vững các quy định về đối tượng đủ điều kiện, loại hình bất động sản được phép sở hữu, giới hạn về số lượng và thời gian sở hữu, cũng như các thủ tục giao dịch và nghĩa vụ tài chính là vô cùng quan trọng.
Để đầu tư bất động sản thành công tại Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài nên:
Tiến hành thẩm định kỹ lưỡng về tình trạng pháp lý của bất động sản và uy tín của chủ đầu tư dự án.
Tham khảo ý kiến của các luật sư có kinh nghiệm chuyên về luật bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam để được tư vấn chuyên sâu và đảm bảo tuân thủ mọi quy định pháp luật.
Luôn cập nhật những thay đổi mới nhất trong các văn bản pháp luật và tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp về các nghĩa vụ thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản.
Cân nhắc kỹ lưỡng về thời hạn sở hữu bất động sản và các quy trình gia hạn tiềm năng, đặc biệt đối với cá nhân nước ngoài.
Hiểu rõ các giới hạn về tỷ lệ và số lượng bất động sản mà người nước ngoài được phép sở hữu tại các dự án và khu vực khác nhau.
Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục mang đến những tiềm năng tăng trưởng hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài, với điều kiện họ có thể điều hướng khung pháp lý một cách cẩn trọng và tìm kiếm sự hướng dẫn chuyên nghiệp khi cần thiết.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin tổng hợp chung, Công ty cổ phần HouseZy không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép HouseZy đa của pháp luật. Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào thời điểm đăng tải, những thông tin được cung cấp trong bài viết này không nên được dựa vào để đưa ra bất kỳ quyết định tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý nào. Thêm vào đó, thông tin không thể thay thế lời khuyên từ một chuyên gia được đào tạo, người mà có thể xem xét, đánh giá các sự kiện và hoàn cảnh cá nhân của bạn, và chúng HouseZy không chịu bất kỳ trách nhiệm nào nếu bạn sử dụng những thông tin này để đưa ra quyết định.
Nguồn: Quyên NLT tổng hợp